Проблемна реформа: що потрібно знати про мораторій на продаж землі

Проблемная реформа: что нужно знать о моратории на продажу земли

Скасування мораторію на землю може привести до розквіту агробізнесу

20 грудня в Україні в десятий раз продовжили мораторій на землю: Рада вирішила залишити в силі формальну заборону на продаж земель сільгосппризначення. “За” проголосував 231 депутат при мінімально необхідних 226 голосах.

Спочатку в парламент було внесено 16 законопроектів про мораторій на продаж землі. У них депутати пропонували відкласти питання до 2024 або 2030 року, ввести “вічний” мораторій або дозволити створення ринку землі тільки після Всеукраїнського референдуму.

Рішення про продовження мораторію є чисто політичним, адже відповідно до поточної редакції Земельного кодексу, купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення в Україні все одно не допускається до набрання чинності закону “Про обіг земель”. Втім, як пояснили в Мінагропроді, навіть після прийняття цього закону для запуску ринку землі в Україні знадобиться два роки, тому рішення про продовження мораторію на землю, по суті, нічого не змінює.

Нагадаємо, що ще в травні 2018 року президент України Петро Порошенко знову заявив про необхідність вирішити земельне питання, тому що скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення є однією з вимог ключового кредитора України – Міжнародного валютного фонду, і прописано в коаліційній угоді. Однак жодних термінів глава держави не назвав.

Про те, як розвивалася епопея з українським земельним питанням, читайте у спеціальному матеріалі сайту “Сьогодні”.

Перекладали відповідальність

Земельної реформи в Україні трохи менше, ніж української Незалежності: це питання влади не можуть вирішити з 1991 року. Для того, щоб створити в країні інфраструктуру ринку землі і забезпечити нормативне врегулювання земельних відносин, в якості тимчасової міри 18 січня 2001 року Верховною Радою України був прийнятий закон № 2242-III, який увійшов в новітню історію України як мораторій на продаж сільгоспземлі.

Згідно із законом, до прийняття Земельного кодексу власники паїв не можуть продавати, дарувати чи іншим чином відчужувати земельні ділянки – однак зможуть передавати їх у спадок та продавати для державних і громадських потреб. Мораторій буде діяти до тих пір, поки парламент не прийме закон “Про обіг земель”.

Передбачалося, що мораторій буде діяти до 2005 року, але для депутатів “тимчасовий захід” – поняття широке. Дія тимчасової заборони продовжували 10 разів – в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015, 2016, 2017 і 2018 роках. І тільки в 2016 році уряд вперше чітко задекларував необхідність зняття мораторію, але так і не зняв його. На необхідності розробки законодавства для запуску та функціонування ринку землі не раз наполягав президент Порошенко.

Коли в черговий раз Рада продовжила мораторій на продаж землі 10 листопада 2015 року, однією з проблем, чому не вдається швидко підготувати та ухвалити необхідні закони, депутати називали незавершеність процесу створення земельного кадастру. За словами глави Госгеокадастра Максима Мартинюка, на той момент державний земельний кадастр був заповнений лише на 11%. Для завершення інвентаризації земель необхідно було близько 2,5 млрд грн.

При цьому офіційно повідомлялося, що з 1 січня 2013 року в Україні запрацював електронний земельний кадастр, в якому міститься інформація про 50 млн ділянок. Але як завжди, він вимагав доопрацювання і за фактом був марним.

Серед інших проблем називали відсутність в країні Земельного банку та Аграрної біржі.

Профільний комітет ВР “відфутболив” розробку закону “Про обіг земель”, який повинен був бути готовий до 1 березня 2016 року, Кабінету міністрів, а той передав естафету Мінекономрозвитку і Мінапк. Але віз, як мовиться, і нині там.

“За” і “проти” земельної реформи

Гарячі дискусії навколо мораторію зокрема і українського ринку землі в цілому вирують вже багато років. Якщо підсумувати всі “за” і “проти”, то виходить приблизно така картина.

Якщо не брати до уваги аргументи тих противників мораторію, які спочатку виступають проти приватної власності на землю, досить серйозний аргумент “проти” полягає в тому, що після зняття мораторію частина сільгоспземель дістанеться забудовникам. Між тим, це легко зробити в обхід мораторію, після зміни цільового призначення земель.

Більш прогресивне думка передбачає заморозити питання на кілька років з тієї причини, що зараз недостатньо висока ціна землі. Між тим, експерти вказують на те, що мінімальну ціну продажу можна закріпити законодавчо: світовий досвід показує, що ціна на землю починає рости саме після того, як починає працювати земельний ринок. Власне, для того і потрібен закон “Про обіг земель”, щоб чітко визначити правила гри на ринку.

Так, в законі повинно бути чітко визначено, хто саме має право купувати землю, які будуть обмеження на максимальний розмір земельного банку, кому дається пріоритетне право на купівлю – нинішнім орендарям або місцевим властям, які заходи будуть запроваджені для зменшення інтересу до спекуляцій землею і так далі.

Як ринок землі зможе змінити життя українців? Головними позитивними моментами від скасування заборони на продаж сільгоспземлі екс-член аграрного комітету ВР Михайло Апостол, експерт агроринку Олексій Катюха і президент Украналітцентра Олександр Охріменко вважають:

  • Мільярдні суми за продані паї витягнуть з убогості село, так як старі отримають капітал, який можна буде покласти в банк під проценти;
  • За рахунок впровадження передових технологій зросте врожайність і рівень кваліфікації аграріїв;
  • За рахунок сплати податків покращиться інвестклімат і доходи бюджету;
  • З’являться нові робочі місця, в свою чергу – припиниться відтік молоді з села;

При цьому Охріменко зазначає, що продаж паїв — справа добровільна, але треба ввести штрафи для їхніх власників за те, що вони не обробляють землю. Альтернатива самостійного господарювання — оренда або продаж.

Крім того, виграє банківська система та економіка в цілому, адже в оборот будуть введені нові активи вартістю в десятки мільярдів доларів, під які учасники ринку зможуть брати кредити.

Останнім питанням особливо стурбований Міжнародний валютний фонд. Глава місії МВФ в Україні Рон ван Руден особливо підкреслив, що заборона на продаж “заважає повноцінному розвитку сільгоспсектора і використання землі під заставу для кредитів”.

Закономірне питання: хто втратить? Найбільше втратять нинішні орендарі, які зараз сплачують відносно невисоку орендну плату і мають сильну позицію на переговорах з власниками землі.

Також відкриття ринку невигідно агрохолдингам, яким можуть не дозволити володіти такою ж кількістю землі, як вони наразі орендують. Втім, у них залишиться можливість орендувати землю, хоча вартість цієї оренди неминуче зросте.

Ринок запрацює через два-три роки після прийняття закону

Залишається маленьке запитання – як це зробити. У жовтні 2016 року Світовий банк оприлюднив рекомендації щодо земельної реформи для України. Так, зняття мораторію не вирішить всіх проблем України в земельній сфері – йдеться у звіті. Причина проста: можливість здійснювати транзакції буде обмежена відносно малою частиною земельних ділянок.

З експертами Світового банку солідарний в. о. міністра аграрної політики та продовольства Максим Мартинюк, який пояснив, чому ринок землі в Україні запрацює ще не скоро – мінімум через два роки після прийняття закону “Про обіг земель”.

“Я впевнений, що повинно пройти мінімум два роки від публікації закону [про обіг сільгоспземель] до часу, коли він вступить в силу. За ці два роки або більше весь бізнес повинен ознайомитися з правилами, акумулювати ресурси (ті, хто хоче направити їх на викуп землі) або зміцнити свої договори оренди (ті, хто не планує викуповувати свій земельний банк) – одним словом, підготуватися. А постійно продовжуючи мораторій, ми відтягуємо час запуску ринку землі, оскільки з моменту прийняття закону про обіг земель потрібно чекати ще два-три роки”, – сказав Мартинюк.

Але якщо говорити про довгострокову перспективу до трьох років, то Світовий банк рекомендував українському уряду наступні кроки.

  • відкрити ринок приватних земель сільськогосподарського призначення з можливим обмеженням на розмір індивідуальної власності і на доступ юридичних осіб та іноземних резидентів на перехідний період в 3-5 років;
  • децентралізований підхід до скасування мораторію;
  • дерегуляцію орендних угод;
  • поліпшення захисту прав орендарів та власників земельних ділянок шляхом покращення реєстрації прав оренди земельних ділянок;
  • спрощення процедур виправлення помилок у кадастрових і реєстрових записів;
  • поліпшення кадастрової реєстрації земель державної та комунальної власності.

Проблемная реформа: что нужно знать о моратории на продажу земли

Ринок, якого немає”. Інфографіка, що показує, як в Україні торгують правами на оренду землі, і т. п. Детальніше про це читайте в матеріалі “Ринок землі в Україні: як він працює в умовах мораторію”.

Мораторій обмежив 96% ринку

Згідно з законодавством, під мораторій підпадають такі категорії земель:

  • сільськогосподарські угіддя у державній та комунальній власності – 10,5 млн га;
  • несільськогосподарські угіддя у державній та комунальній власності – 1,3 млн га;
  • невитребувані паї – 16 тис. га;
  • земельні частки (паї) – 27,5 млн га, передані у власність 6,92 млн громадян;
  • сільськогосподарські землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності (у юридичних осіб їх близько 1 млн га і у населення близько 500 тис. га).

З 41,6 млн га усіх сільськогосподарських угідь України 30,8 млн га зараз перебувають у приватній власності.

Мораторій на продаж землі істотно обмежує ринок для 96% сільськогосподарських земель, йдеться в дослідженні проекту “Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносин в Україні”.

Законодавство дозволяє власникам паїв здавати їх в оренду, обмінювати на іншу земельну ділянку, а також залишити у спадок. В той же час їм забороняється продавати свої ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити право на земельну частку до статутних капіталів господарських товариств і передавати в заставу.

Багато складнощів з успадкуванням паїв: за офіційними даними, на кінець 2015 року 9 650 земельних ділянок загальною площею 3 502 га належали померлим людям. Втім, експерти говорять, що насправді таких ділянок на один-два порядки більше.

На цьому тлі в країні давно і успішно існує тіньовий ринок землі. За підтримки корумпованих чиновників “фахівці” досить легко фактично продають і купують сільгоспземлі.

Share

Add a Comment

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *